Viager : la plus ancienne retraite du monde !

Entre vieillissement de la population et difficultés d’accession à la propriété, le viager… on n’a pas fini d’en parler !

Focus sur une opération qui présente de nombreux avantages.

Le viager est une opération immobilière qui consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier), sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition, en échange du versement mensuel d’une rente jusqu’au décès du vendeur (appelé crédirentier). Concrètement, le montant définitif du prix de vente du bien immobilier dépend de la date du décès du vendeur.

Le viager occupé 

Dans le cas d’un viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit (jouissance légale d’un bien dont on n’a pas la propriété) ou d’un droit d’usage au profit du vendeur. L’usufruit lui permet de louer le bien et d’en percevoir les loyers s’il cesse de l’occuper (par exemple, suite à un départ en maison de retraite). Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) lui permet de continuer à vivre chez lui jusqu’à son décès, tout en percevant une rente à vie. Le logement pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur.

Bouquet et rente

Lors de la vente, l’acquéreur-investisseur verse immédiatement une somme au comptant appelée « bouquet ». Le bouquet n’est pas obligatoire. Son prix est librement fixé par les parties, et équivaut en général à 30 % de la valeur totale du bien. Il verse ensuite tous les mois une somme appelée « rente », qui garantit aux vendeurs un complément de revenus à vie. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (ex. : un couple). Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante. La rente correspond à la valeur réelle du bien. À noter qu’elle peut être aussi trimestrielle ou annuelle, et payable d’avance ou à terme échu. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels : l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué. Ce montant est calculé par le notaire à partir de barèmes.

Avantages et inconvénients

La vente en viager permet de profiter de revenus supplémentaires à un moment où l’essentiel des revenus est souvent constitué d’une retraite ou d’une pension, et ce jusqu’à la fin de ses jours. En outre, il permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur la rente (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Vous n’avez par ailleurs plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, ou encore les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc.

Vous êtes ainsi assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez vous, si vous décidez de conserver votre Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Il est important de noter cependant que les héritiers seront privés du bien en question lors du décès.

La vente ou l’achat en viager sont des opérations particulières et délicates, il est donc essentiel de recourir à un spécialiste en viager ayant une forte expérience et des connaissances sur le plan patrimonial, fiscal et juridique.